null ¿Es mejor contratar una hipoteca a tipo de interés fijo o variable?

¿Es mejor contratar una hipoteca a tipo de interés fijo o variable?

El BCE ha vuelto a retrasar las expectativas de una subida de tipos de interés en el Área Euro. En esta ocasión lo ha hecho hasta, al menos, el verano de 2020. La economía de la UME muestra una clara incapacidad de crecimiento de forma sostenida a tasa en línea con su potencial (zona en 0,2%), por lo que la acumulación de años de output gap negativo no hace más que reducir cualquier temor a un repunte inflacionista. Y sin crecimiento de los precios al consumo, poca “motivación” va a tener el BCE para endurecer la política monetaria, más si tenemos en cuenta el escaso margen de actuación de la política fiscal.

Con un nivel de deuda pública equivalente al 100% del PIB, es difícil pensar en una expansión del gasto público para dinamizar el crecimiento, más si tenemos en cuenta el persistente envejecimiento de la población y sus consecuencias en términos de gasto público. Y, para terminar con este decepcionante análisis del potencial de crecimiento económico del Área Euro, no hay que pasar por alto la incapacidad de sumarnos a la ola de innovación tecnológica (verdadero motor del crecimiento del PIB), liderada por EEUU y China, la reestructuración aún pendiente del sistema crediticio o la ganancia de impulso de las tendencias nacionalistas que van contra el proyecto de construcción de una UME potente y capaz de rivalizar con las otras dos potencias económicas.

Sirva esta introducción para advertir que es altamente probable que el BCE tenga que prorrogar durante varios años su política de tipos 0%. Y si tenemos en cuenta la nueva ronda de inyección de liquidez a los bancos, que no vencerá hasta 2024, es clara la presión para que las referencias monetarias, como el Euribor, sigan ancladas en zona de mínimos. Cabría pensar que algún día tienen que subir los tipos de interés del euro, pero parece que no. Japón, una económica a la que cada vez nos parecemos más, va camino de las tres décadas de tipos de interés en el 0%.

En este contexto, siguen preguntándome si es mejor contratar una hipoteca a tipo de interés fijo o variable (por cierto, cada vez me lo preguntan más, lo que es una señal de que persiste la reactivación de la compra/venta de viviendas). Como comprenderán a partir de lo comentado antes, la recomendación es a tipo variable.

Llevo defendiéndolo desde 2014, cuando empezaron a comercializarse hipotecas a tipo fijo, y de momento, la evolución del Euribor me está dando la razón. Sí, claro, la respuesta más precisa es “depende del tipo fijo que le ofrezcan, así como del diferencial a aplicar sobre la referencia variable e, incluso, del plazo”. Pero en las condiciones normales (Euribor + 1,5% frente a tipo fijo en la zona del 2,5% para un plazo de 10 a 15 años), recomiendo el tipo variable.

Dado el diferencial del 1,50%, para que el tipo variable a pagar alcance el 2,5%, el Euribor a 12 meses tiene que subir hasta el 1,00%. Este nivel no lo vemos en la UME desde verano de 2012. Y creo que no lo veremos, al menos, hasta 2025 (con riesgo de que sea mucho más tarde). Para un préstamo de 150.000€, los interés mensuales a pagar al 1,50% (Euribor al 0,0% más 1,5%) son 187,50€, mientras que a tipo fijo (al 2,5%) son 312,50€. Es decir, una diferencia de 125€ mensuales o 1.500 anuales. Contrate la hipoteca a variable y, si quiere, pongan esos 1.500€ anuales en una cuenta aparte “para cuando suban los tipos”. Verá qué sorpresa positiva se lleva al cabo de unos años.

Porque, por otro lado, tenga en cuenta que “cuando suban los tipos”, el nominal vivo de la hipoteca será menor, ya que entiendo en cada cuota va a devolver algo de principal (sistema de amortización francés), que es lo más habitual. Así pues, se aplicarán tipos más alto cuando el saldo del préstamo sea más bajo, mientras que se aplica el tipo variable (el más bajo) cuando el saldo es superior.

Y, por último, si el Euribor se va, por ejemplo, al 3% (y ustedes estarán pagando el 4,50%), eso significará que la economía está en una fase expansiva, que ha vuelto la inflación, la creación de empleo y varias consecuencias favorables más, por lo que le “dolerá” menos pagar un mayor tipo. Y, en sentido contrario, si los tipos no suben, es porque he acertado en mi diagnóstico de debilidad estructural de la economía del Área Euro, con crecimiento reducido, débil creación de empelo y estancamiento de los salarios, etc. ¡Y encima estará pagando un tipo mucho más alto que su vecino que contrató la hipoteca a tipo variable!

Además, siempre existirá la posibilidad de que en el futuro tenga algún tipo de rentas o incremento del patrimonio (¿herencia?) que, en el caso de que los tipos de interés suban mucho, puede dedicar a amortizar anticipadamente, aunque sea de forma parcial, la hipoteca.

En conclusión, por visión macroeconómica, por los euros que paga más cada mes y porque en el fondo sería beneficioso que subieran los tipos, dadas las condiciones normales que están ofreciendo las entidades financieras, lo tengo claro: a tipo variable.

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